L’investissement immobilier est l’une des meilleures méthodes pour développer son patrimoine au fil des années. Mais la complexité du processus peut rebuter certains investisseurs débutants, qui redoutent non seulement les fluctuations du marché, mais aussi les risques financiers. Pourtant, Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, voit dans l’investissement locatif l’un des meilleurs placements du moment. Il y a bien évidemment des défis à relever, selon cet investisseur chevronné, mais sur le fond, c’est ce qui stimule Philippe Germain !
Plan de l'article
- Premier défi : Philippe Germain explique comment trouver le bien adapté
- Deuxième défi : les conseils de Philippe Germain pour décrocher un prêt bancaire
- Troisième défi : comment bien mener à terme son opération immobilière selon Philippe Germain
- Pourquoi Philippe Germain recommande de suivre les lignes directrices de l’AMF Québec
Premier défi : Philippe Germain explique comment trouver le bien adapté
L’un des premiers défis qu’a à relever l’investisseur immobilier est de trouver le bien qui correspond à son projet et à son budget, nous confie Philippe Germain. Lui-même a dû passer par là à ses débuts, au Québec. Il faut y consacrer du temps, explique Philippe Germain, visiter de nombreux biens, établir des contacts suivis avec des agences immobilières, qui peuvent proposer des visites en avant-première. Il faut aussi aiguiser son sens de la négociation, pour obtenir le meilleur prix.
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Pour l’investisseur débutant, le fondateur de CEG Invest recommande l’achat d’un immeuble, pour disposer de plusieurs logements. C’est le meilleur choix, explique Philippe Germain. Il n’y a pas tant d’immeubles que cela correspondant à vos critères, de sorte que vous pouvez réduire votre périmètre de recherches.
Pour Philippe Germain, le choix de l’emplacement est presque aussi important que le bien lui-même. Dans ses projets récents, menés avec sa société CEG Invest, il a misé sur des quartiers périphériques aux Etats-Unis, des zones en voie de réhabilitation qui présentent un fort potentiel de développement et de valorisation.
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Pour apprendre comment investir dans l’immobilier et s’il peine à trouver le bien adapté, l’investisseur débutant peut participer à une levée de fonds dans le cadre d’un projet de grande envergure. Les levées de fonds sont sécurisées par la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers, ou autres régulateurs internationaux de sorte que les investisseurs peuvent être pleinement rassurés.
Deuxième défi : les conseils de Philippe Germain pour décrocher un prêt bancaire
Pour optimiser son projet, l’investisseur immobilier a tout intérêt à avoir recours à l’effet de levier du prêt. Pour Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, pas question de financer l’achat sur ses fonds propres. C’est une erreur majeure des débutants, nous confie-t-il. Le prêt permet d’acquérir un bien plus important, par exemple un immeuble locatif, et ainsi de minimiser les risques. En cas de vacance locative, les autres loyers viennent compenser aisément la perte ponctuelle de revenus.
Le second point à prendre en compte est le cash flow. L’objectif est que les revenus locatifs couvrent les mensualités du prêt, assurance et intérêts compris, tout en dégageant un flux positif, qui permet à l’investisseur de se tourner vers d’autres projets.
Lors de la négociation avec le banquier, il est essentiel, nous confie Philippe Germain, de présenter un budget précis qui montre que l’opération est rentable. Actuellement, les banquiers sont sensibles aux opérations de rénovation énergétique, il peut donc être intéressant, explique Philippe Germain, d’intégrer à son dossier les aides gouvernementales.
L’investisseur qui n’obtiendrait pas un prêt suffisant pour acheter un immeuble pourrait se tourner vers un programme immobilier avec levée de fonds, ce qui lui simplifie la tâche. Les risques sont bien encadrés par la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers de la province ou par l’AMF France ou autres régulateurs, selon le secteur géographique visé.
Troisième défi : comment bien mener à terme son opération immobilière selon Philippe Germain
L’investissement immobilier est une opération de longue haleine. Il y a de nombreux défis à relever et bien des obstacles. Philippe Germain s’y attend lors des opérations qu’il mène avec sa société CEG Invest et cela ne l’inquiète plus, depuis toutes ces années. Mais il comprend qu’un investisseur débutant puisse être inquiet.
Philippe Germain recommande de toujours prendre de l’avance sur son planning. En tant que fondateur de CEG Invest, il établit un calendrier précis, en particulier pour les entreprises qui interviennent sur le chantier. Philippe Germain sait bien que ce calendrier ne sera pas forcément tenu, mais il sert de ligne directrice.
Ce type d’approche suppose de recruter les entreprises et les artisans en amont, avec devis à l’appui. Philippe Germain recommande d’engager un maître d’œuvre ou un conducteur de travaux lorsqu’on n’a pas de connaissances particulières en bâtiment.
De même, Philippe Germain estime que l’investisseur n’a pas forcément à se charger de la gestion de son bien, même s’il peut le faire ponctuellement, ou au début, pour des raisons économiques. Mais le mieux, selon le fondateur de CEG Invest, est d’avoir recours à un gestionnaire qui se charge du processus de location : choix des locataires, collecte des loyers, réparations locatives, procédures éventuelles.
Pourquoi Philippe Germain recommande de suivre les lignes directrices de l’AMF Québec
Selon Philippe Germain, l’Autorité des marchés financiers (AMF) du Québec joue un rôle crucial dans la sécurisation des investissements. En tant qu’entité de régulation, l’AMF Québec assume des responsabilités de supervision des transactions financières, réagissant aux défis économiques et financiers engendrés par la crise sanitaire et les instabilités mondiales actuelles.
L’AMF Québec occupe une position centrale en surveillant les opérations financières clés dans la province. Il est intéressant de noter que d’autres provinces au Canada envisagent d’adopter une structure similaire, en s’inspirant du modèle de l’AMF Québec. En assurant la surveillance des transactions financières, l’AMF Québec contribue activement à renforcer la confiance sur le marché, garantissant ainsi la sécurité des investissements.
